Passau: Dreiflüssestadt mit einzigartiger Lage

Passau: Dreiflüssestadt mit einzigartiger Lage

Auf einen Blick: Aktuelle Zahlen 2026
  • Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
  • Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
  • Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
  • Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Immobilien kaufen Passau: Dreiflüssestadt mit Österreich-Nähe

Passau liegt an der Grenze zu Österreich — das Stadtzentrum ist 3 Kilometer von Österreich entfernt. Donau, Inn und Ilz fließen zusammen — das schafft eine der malerischsten Altstadt-Situationen Deutschlands. Die Universität Passau hat 12.000 Studierende bei 50.000 Einwohnern — einer der höchsten Studierendenanteile Bayerns. Das sichert dauerhaft WG-Markt und Mieternachfrage.

Österreich-Grenze als Mietmarkt-Treiber

Bruttorendite prüfen →Lohnt sich das Objekt? Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis sofort.
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Praxis-Tipp

Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.

Österreichische Grenzgänger wohnen auf bayerischer Seite und profitieren von niedrigeren deutschen Mietpreisen bei österreichischen Löhnen. Das treibt Mieternachfrage und hält Leerstand strukturell niedrig. Kaufpreise Passau: 2.500–3.800 Euro/qm. Bayern Grunderwerbsteuer: nur 3,5 Prozent — einer der niedrigsten Werte in Deutschland.

Rendite: Rendite-Rechner. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.

Passau Stadtteile: Innstadt, Haidenhof, Heining

Immobilien kaufen Passau: Dreiflüssestadt mit Österreich-Nähe

Innstadt liegt zwischen Inn und Donau — historisches Flair, Premium-Wohnlage. Haidenhof ist der größte Wohnstadtteil mit günstigsten Preisen und hoher WG-Nachfrage durch Uni-Nähe. Heining im Norden für Familienmieter. Die Altstadt selbst ist zu klein für nennenswerte Investment-Objekte, bietet aber Ferienwohnungs-Potenzial durch Tourismus (Donaukreuzfahrten anlegen täglich in Passau).

Donaukreuzfahrten: Ganzjähriger Tourismus-Anker

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Passau ist einer der wichtigsten Startpunkte für Donaukreuzfahrten nach Wien und Budapest. Täglich legen Kreuzfahrtschiffe an — jährlich über 300.000 Kreuzfahrttouristen. Dazu kommt Rad-Tourismus auf dem Donauradweg. Ferienwohnungen erzielen 65–95 Euro Tagessatz bei guter Auslastung von April bis Oktober.

Bayern-Steuerbonus und Rendite-Fazit

Bayern Grunderwerbsteuer: nur 3,5 Prozent — spart bei 300.000 Euro Kaufpreis 4.500 Euro gegenüber Bayern-fremd. Kaufpreise Passau: 2.500–3.800 Euro/qm. Kaltmieten: 9,00–11,50 Euro/qm. Bruttomietrendite: 3,8–5,2 Prozent. Für Ihre Kalkulation: Rendite-Rechner. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.

Passau ist Ausgangspunkt für den Donauradweg — einer der meistbefahrenen Radwege Europas. Radtouristen übernachten mehrheitlich in Passau. Ferienwohnungen nahe dem Radweg-Startpunkt profitieren von dieser Nachfrage. Für Kaufnebenkosten in Bayern: Kaufnebenkosten.

Passau Innstadtviertel liegt zwischen Inn und Donau auf einem schmalen Streifen — Bau ist nicht möglich, Bestandswohnungen sind dauerhaft knapp. Wer dort besitzt, profitiert von struktureller Knappheit und steigenden Mieten. Wohnfläche im Innstadtviertel ist eines der rarsten Güter in Ostbayern.

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Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung

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Kaufnebenkosten nach Bundesland

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BundeslandGrunderwerbsteuerGesamte Nebenkosten Ø
Bayern3,5 %ca. 7–9 %
Sachsen3,5 %ca. 7–9 %
Hamburg4,5 %ca. 8–10 %
Hessen6,0 %ca. 10–12 %
NRW / Brandenburg6,5 %ca. 10–13 %

Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.