Immobilie an Angehörige vermieten: Steuerliche Tipps 2026
Viele Eigentümer vermieten Wohnungen an Eltern, Kinder oder Geschwister. Das ist vollkommen legal und kann steuerlich vorteilhaft sein -- aber nur wenn du die Spielregeln kennst. Sonst verlierst du Steuervorteile oder riskierst eine Nachzahlung.
Die entscheidende 66 %-Regel
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Wenn du an Angehörige vermietest, musst du mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Darunter liegt eine "verbilligte Vermietung" und du kannst nur den entsprechenden Anteil der Werbungskosten absetzen. Beispiel: Ortsübliche Miete 1.000 Euro kalt. Du verlangst 500 Euro (50 %). Dann darfst du nur 50 % deiner Werbungskosten (AfA, Zinsen, etc.) steuerlich absetzen. Grenze: 660 Euro = 66 % von 1.000 Euro → vollständiger Werbungskosten-Abzug. Achtung: "Ortsübliche Vergleichsmiete" bedeutet die marktübliche Miete für vergleichbare Objekte -- nicht deine persönliche Vorstellung.
Pflicht: Echter Mietvertrag und echte Zahlung
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Das Finanzamt erkennt Vermietungen an Angehörige nur an wenn: Ein schriftlicher Mietvertrag wie unter Fremden abgeschlossen wurde. Die Miete tatsächlich monatlich auf dein Konto überwiesen wird (kein Barzahlung!). Der Vertrag alle wesentlichen Punkte enthält (Miethöhe, Nebenkosten, Mietdauer). Kein fingierter Vertrag: Wenn das Finanzamt erkennt dass der Angehörige gar nicht zahlt oder du das Geld sofort wieder schenkst, wird die gesamte Vermietung steuerlich nicht anerkannt.
Steuerlicher Vorteil der Angehörigen-Vermietung
Der Vorteil: Du setzt AfA, Zinsen und Kosten als Werbungskosten ab -- auch wenn die Miete günstig ist. Bei Eltern die du günstig wohnen lassen willst: Strategisch optimal ab 66 % der Vergleichsmiete. Das kombiniert soziale Hilfe mit Steuervorteil. Mehr: Alle Steuertipps für Vermieter.
Die 66-Prozent-Regel: Was sie bedeutet und warum sie kritisch ist
Wenn du eine Immobilie an Angehörige vermietest, musst du mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das ist keine Empfehlung, sondern gesetzliche Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug. Beispiel: Ortsübliche Miete beträgt 1.000 Euro/Monat. Du verlangst von deiner Tochter 620 Euro. Das sind nur 62 % – zu wenig. Folge: Nur 62 % deiner Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen) sind absetzbar, der Rest geht verloren. Bei 660 Euro (66 %) oder mehr: voller Abzug möglich. Für die Rendite-Simulation: Rendite-Rechner.
Formale Anforderungen bei Vermietung an Familienangehörige
Das Finanzamt schaut bei Verwandten-Vermietungen sehr genau hin. Diese Punkte müssen stimmen: Schriftlicher Mietvertrag (wie unter Fremden üblich, kein "mündliches Abkommen"). Tatsächliche Mietzahlung nachweisbar (Überweisung aufs Konto – kein Barzahlung, kein "Verrechnen"). Ortsübliche Betriebskostenabrechnung. Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Tipp: Verwende einen Standard-Mietvertrag (z.B. vom Deutschen Mieterbund) und fülle ihn vollständig aus – mit Miethöhe, Nebenkosten, Kaution. Der Mietvertrag sollte nicht erkennbar "familiär gestaltet" sein. Mehr zum Mietrecht: Mietrecht Grundlagen für Vermieter.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
