Mehrfamilienhaus kaufen: Worauf achten?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist das Einstiegsprodukt für professionelle Immobilieninvestoren. Anders als eine Eigentumswohnung kaufst du das gesamte Gebäude — du wirst Vermieter mehrerer Mietparteien gleichzeitig und trägst alle Gebäudekosten allein.
MFH Checkliste vor dem Kauf
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Mieterliste anfordern: Alle aktuellen Mietverträge, Miethöhen, Vertragslaufzeiten, Kautions-Belege
- Leerstandsquote prüfen: Über 10 % Leerstand = kritisches Signal
- Betriebskosten-Abrechnungen: Letzte 3 Jahre anfordern — zeigen Kosten-Entwicklung
- Bausachverständigen beauftragen: Dach, Heizung, Fassade, Keller — Kosten 1.000–2.000 Euro
- Grundbuch prüfen: Lasten, Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauch
- Baujahr und Energieausweis: Vor 1978 = Asbestalarm. Energieeffizienz ab 2033 EU-Pflicht
- Instandhaltungsrücklage: Hat der Vorbesitzer Rücklagen gebildet?
Typische Renditen MFH vs. ETW
MFH oft 0,5–1 % höhere Brutto-Rendite als ETW (keine WEG-Verwaltungskosten, kein Hausgeld). Dafür: Volle Verantwortung für Gebäude, höheres Klumpenrisiko. Für Rendite: Rendite-Rechner.
MFH kaufen: Finanzierung und häufige Fehler
Finanzierung Mehrfamilienhaus: Banken finanzieren MFH oft bis 70–80 % des Kaufpreises. Bei 500.000 Euro MFH: max. 400.000 Euro Kredit, 100.000 Euro Eigenkapital. Plus Kaufnebenkosten (7–15 %): Insgesamt 135.000–175.000 Euro Eigenkapital nötig. Häufige Fehler beim MFH-Kauf: Fehler 1 — Instandhaltungskosten unterschätzen. Ein 10-Wohneinheiten-MFH braucht 1–1,5 Euro/m²/Monat Rücklage. Bei 800 m² Wohnfläche: 800–1.200 Euro/Monat für Reparaturen. Fehler 2 — Verwaltungsaufwand unterschätzen. Vermieter berichten 5–15 Stunden/Monat bei 10 Einheiten. Fehler 3 — Altlasten beim Kaufvertrag ignorieren. Asbestplatten, kontaminiertes Erdreich, alte Tanks — immer Altlastenauskunft beim Baurechtsamt einholen. Fehler 4 — Mieterliste nicht kritisch prüfen. Langzeitmieter mit Sozialmieten sind Wertminderung wenn Kaltmiete weit unter Markt liegt. Ertragswert-Methode berechnen: Jahresrohertrag ÷ Kapitalisierungszinssatz = Ertragswert. Für Rendite: Rendite-Rechner.
MFH kaufen: Checkliste Kaufvertrag und Übergabe
Kaufvertrag MFH — diese Punkte prüfen: Übergang Nutzen und Lasten: Datum des wirtschaftlichen Besitzübergangs klar definieren. Kaufpreisaufteilung: Boden- vs. Gebäudewert (steuerlich relevant für AfA). Übernahme bestehender Mietverhältnisse: Alle Mietverträge als Anhang zum Kaufvertrag. Instandhaltungsrücklagen: Betrag zum Zeitpunkt der Übergabe vertraglich festhalten. Gewährleistungsausschlüsse: Oft formulargemäß — trotzdem auf bekannte Mängel achten. Übergabe MFH — Checkliste: Übergabeprotokoll für jede Wohneinheit (Zählerstände, Schlüsselübergabe, Mängeldokumentation). Kautionen: Vom Vorbesitzer auf eigenes Konto übertragen lassen. Betriebskosten-Abrechnungen: Jahresabrechnung läuft weiter — Vorschüsse der Mieter gehören dem neuen Eigentümer ab Besitzübergang. Hausgeld-Abrechnungen: Bei WEG-Anteilen alle offenen Beschlüsse prüfen. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
