Mietkauf Immobilien: Grundprinzip
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Beim Mietkauf zahlt der Käufer zunächst Miete, hat aber das Recht (oder die Pflicht) die Immobilie nach einer definierten Laufzeit zu kaufen. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Klingt attraktiv — ist aber in der Praxis mit erheblichen Risiken verbunden.
Mietkauf-Varianten
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Klassischer Mietkauf: Kauf nach Ablauf ist Pflicht. Beide Parteien sind gebunden.
- Mietkauf mit Kaufoption: Käufer kann kaufen — muss aber nicht. Flexibler für den Käufer.
- Leasing-Kauf: Ähnlich Mietkauf, steuerlich andere Behandlung.
Risiken Mietkauf
Risiko 1 — Überteuerte Kaufpreise: Mietkauf-Angebote haben oft 10–25 % höhere Kaufpreise als Marktpreis. Der Vorteil des angerechneten Mietanteils wird durch höheren Kaufpreis überkompensiert. Risiko 2 — Vertragsklauseln: Komplexe Verträge mit versteckten Gebühren für Optionsausübung, Verwaltung etc. Risiko 3 — Instandhaltung: Wer trägt Kosten während der Mietphase? Risiko 4 — Insolvenz des Verkäufers: Eingezahlte Mietanteile verloren wenn Verkäufer pleite geht. Risiko 5 — Finanzierung scheitert: Wenn Bank am Ende keine Finanzierung gibt, sind Mietzahlungen verloren. Empfehlung: Mietkauf nur nach anwaltlicher Prüfung. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Mietkauf: Vertragscheck und wann es sich wirklich lohnt
Vertragscheck Mietkauf — diese Punkte prüfen: Kaufpreis: Ist er marktgerecht oder 10–25 % überteuert? Immer mit aktuellem Marktgutachten oder Immobilienscout-Preisen vergleichen. Mietanrechnung: Welcher Anteil der monatlichen Miete wird tatsächlich angerechnet? Oft nur 50–70 % — nicht 100 %. Optionsgebühr: Wird eine separate Gebühr für das Kaufrecht erhoben? Kann 5.000–15.000 Euro betragen. Insolvenzsicherung: Sind eingezahlte Mietanteile bei Insolvenz des Verkäufers geschützt (Treuhandkonto)? Finanzierungsvorbehalt: Was passiert wenn die Bank am Ende keine Finanzierung gewährt? Wann lohnt sich Mietkauf wirklich: Nur wenn Kaufpreis marktgerecht ist. Nur wenn fast der gesamte Mietanteil angerechnet wird. Nur wenn Insolvenzsicherung vorhanden. Nur wenn keine Finanzierung sofort möglich (z.B. fehlende Bonität die sich in 3–5 Jahren verbessert). Für die meisten Käufer ist klassische Finanzierung günstiger als Mietkauf. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Fazit Mietkauf: Für die meisten Kaufinteressenten ist klassische Bankfinanzierung günstiger als Mietkauf. Mietkauf wird von Verkäufern als Marketingwerkzeug eingesetzt — nicht als Käufervorteil. Immer Rechtsanwalt vor Vertragsabschluss einschalten. Für günstigere Finanzierung: Eigenkapital-Rechner.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
