Ein Wohnungskauf ist eine der größten Entscheidungen deines Lebens. Diese Checkliste führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess.
Schritt 1: Budget festlegen
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
- Eigenkapital ermitteln (mind. 20 % + Nebenkosten)
- Monatliche Kreditrate berechnen (max. 30–35 % des Nettoeinkommens)
- Kaufpreisobergrenze festlegen
- Finanzierungsgespräch bei 2–3 Banken führen
Schritt 2: Suchkriterien definieren
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Lage: Stadtteile, Pendelzeit, Schulen, ÖPNV
- Größe: m², Zimmer, Etage
- Zustand: Neubau, saniert, Sanierungsbedarf
- Nutzung: Eigennutz oder Kapitalanlage?
Schritt 3: Objektsuche
- Portale: ImmoScout24, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen
- Direkt bei Hausverwaltungen anfragen
- Netzwerk aktivieren (Freunde, Kollegen)
- Makler einschalten wenn nötig
Schritt 4: Besichtigung vorbereiten
- Termin tagsüber und bei schlechtem Wetter vereinbaren
- Foto-/Videoerlaubnis erfragen
- Fragen vorbereiten: Baujahr, letzte Sanierung, Nebenkosten, WEG-Situation
Schritt 5: Objektprüfung
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre lesen
- Instandhaltungsrücklage prüfen (mind. 1 €/m²/Monat)
- Energieausweis anfordern
- Sachverständigen beauftragen bei Unsicherheit
Schritt 6: Finanzierung sichern
- Finanzierungsangebote vergleichen
- KfW-Förderung prüfen
- Zinsbindung wählen (15–20 Jahre empfohlen)
- Sondertilgungsrecht vereinbaren
Schritt 7: Kaufpreisverhandlung
- Marktvergleich als Verhandlungsgrundlage
- Mängel dokumentieren als Argumentationsgrundlage
- Typischer Verhandlungsspielraum: 3–8 %
Schritt 8: Kaufvertragsentwurf prüfen
- Mindestens 2 Wochen vor Notartermin anfordern
- Grundbuch prüfen
- Rechtsanwalt bei Unklarheiten einschalten
Schritt 9: Notartermin
- Personalausweis mitbringen
- Notar verliest Vertrag – bei Unklarheiten NACHFRAGEN
- Auflassungsvormerkung wird eingetragen
Schritt 10: Kaufpreiszahlung
- Bank überweist nach Notarbestätigung
- Grunderwerbsteuer zahlen (4–6 Wochen nach Beurkundung)
- Grundbuchumschreibung erfolgt danach
Schritt 11: Übergabe
- Übergabeprotokoll erstellen (Mängel dokumentieren)
- Zählerstände notieren
- Alle Schlüssel aushändigen lassen
Schritt 12: Nach dem Kauf
- Versicherungen abschließen (Gebäude, ggf. Elementar)
- Steuerberater einschalten (AfA, Werbungskosten)
- Instandhaltungsrücklage selbst bilden
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Von der Suche bis zum Einzug: Der komplette Ablauf
Der Wohnungskauf als Kapitalanlage folgt einem klaren Ablauf: Zuerst Rendite-Ziel und Budget festlegen. Dann Marktrecherche und Objektsuche (mindestens 20 Objekte anschauen, bevor man kauft). Anschließend Besichtigung mit kritischem Blick auf Zustand und Lage. Danach Due Diligence (Grundbuch, Protokolle, Unterlagen). Finanzierung anfragen und vergleichen. Kaufpreisverhandlung führen. Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag prüfen lassen. Nach Beurkundung: Grundschuldbestellung, Kaufpreiszahlung, Eigentumsübergang im Grundbuch. Zum Schluss: Übergabe mit Protokoll, Mieter informieren, erste Nebenkostenabrechnung vorbereiten. Mehr: Anfänger-Leitfaden | Blitz-Check starten.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
