Immobilienkauf-Checkliste: 100 Punkte für Käufer 2026
Ein Immobilienkauf ist eine der größten Entscheidungen deines Lebens. Diese Checkliste hilft dir sicherzustellen dass du nichts Wichtiges übersiehst — von der ersten Lagebewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Phase 1: Lage und Umgebung prüfen (20 Punkte)
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
- Infrastruktur: ÖPNV-Anbindung, Fahrzeit zum Stadtzentrum
- Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis von 500 m
- Schulen und Kindergärten (für Familien-Zielgruppe)
- Ärzte und Krankenhaus-Nähe (für Senioren-Zielgruppe)
- Lärmpegel zu verschiedenen Tageszeiten prüfen (Straße, Bahn, Gewerbe)
- Nachbarschaft und Sozialstruktur beobachten
- Hochwasserrisiko prüfen (HORA-Risikokarte)
- Luftqualität und Grünflächen
- Entwicklungspläne der Gemeinde (Bebauungsplan einsehen)
- Leerstand in der Umgebung (Indiz für Marktqualität)
Phase 2: Objekt prüfen (30 Punkte)
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Baujahr und Bauweise
- Zustand Dach, Fassade, Fenster
- Heizungsanlage: Typ, Alter, Effizienzklasse
- Energieausweis anfordern und prüfen (Pflicht!)
- Keller und Keller-Trockenheit prüfen
- Schimmel in Badezimmer, Kellerräumen, an Außenwänden
- Elektrik: Alter der Leitungen, Sicherungskasten
- Sanitär: Rohrleitungen, Wasserdruck, Abflüsse
- Grundriss und Raumaufteilung (vermietbar?)
- Lärmdämmung zwischen Etagen
Phase 3: Rechtliches und Finanzielles (30 Punkte)
- Grundbuchauszug mit allen Lasten prüfen
- Teilungserklärung bei ETW (WEG-Regelungen)
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre prüfen
- Instandhaltungsrücklage ausreichend?
- Mietvertrag bei Kapitalanlage prüfen
- Kaufpreis mit Vergleichswerten plausibilisieren
- Kaufnebenkosten vollständig berechnet?
- Finanzierungszusage der Bank vorhanden?
- Notar-Termin mit ausreichend Vorlaufzeit geplant?
- Versicherungsschutz ab Übergabe gesichert?
Vollständige Kalkulation: Alle Kaufkosten im Überblick.
Phase 4: Nach dem Kauf — was sofort zu erledigen ist
Nach dem Notartermin gibt es weitere wichtige Schritte die viele Käufer unterschätzen. Diese Aufgaben innerhalb der ersten 4 Wochen erledigen: Gebäudeversicherung ab Eigentumsübergang aktiv und ausreichend versichert? Schlösser austauschen lassen -- vorherige Eigentümer und Handwerker hatten ggf. Schlüssel. Zählerstände bei Strom, Gas, Wasser beim Energieversorger umschreiben lassen. Mietübernahme-Protokoll mit bisherigem Eigentümer erstellen (bei Kapitalanlage mit bestehendem Mietverhältnis). Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel und neue Bankverbindung informieren (Pflicht!). Finanzamt-Grundbucheintrag prüfen (kommt automatisch ca. 4–8 Wochen nach Notar). Mehr: Übergabe-Protokoll: Tipps.
Die wichtigsten Fragen vor dem Kauf
Diese drei Fragen solltest du dir vor jedem Immobilienkauf stellen und ehrlich beantworten: Erstens: Kann ich diese Immobilie 10+ Jahre halten auch wenn die Miete 3 Monate ausbleibt? Wenn nein -- entweder mehr Rücklagen bilden oder kleineres Objekt kaufen. Zweitens: Liegt der Kaufpreis in einem vertretbaren Verhältnis zur Jahreskaltmiete (Kaufpreisfaktor unter 25)? Wenn nicht -- warum sollte dieser Markt weiter steigen? Drittens: Weiß ich genug über den lokalen Markt um einen fairen Preis zu erkennen? Wenn nein -- erst 6 Monate beobachten dann kaufen. Für die Kalkulation: Bruttorendite-Rechner.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
